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  • 확 바뀐 부동산정보(기사)
    어니 2002/11/03 2,142
      서울 강남을 중심으로 집값이 크게 오르면서 정부가 잇따라 각종 진정대책을 내놓았다. 이에 따라 아파트 청약제도와 주택의 양도세·보유세 등이 크게 달라졌다. 그러나 달라진 청약제도와 양도세 비과세 적용 배제 등의 조치는 투기과열지구로 지정된 곳에만 해당된다. 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 전역과 경기도는 고양시(대화동·탄현동을 비롯, 풍동과 일산2지구 택지개발예정지)와 남양주시(호평동 및 진접·마석·평내·가운 택지개발예정지)·화성시(태안읍 및 발안·봉담·동탄 택지개발예정지) 등이다. 인천시의 경우는 부평구 삼산동 삼산1택지지구가 투기과열지구로 지정됐다. 그런데 분당이나 수지지구, 과천 등이 과열지구 지정에서 제외돼 논란을 빚고 있다. 다만 투기과열지구는 앞으로 집값 오름세에 따라 건설교통부 장관이나 시·도지사가 추가로 지정할 수 있기 때문에 추가 조치가 있을 가능성이 있다. 아파트 청약 등과 관련된 내용을 문답으로 알아보았다. 은행 접수창구에서 아파트 청약을 하고 있는 청약자들. 1 아파트를 청약하기 위해서는 어떤 예금에 가입해야 하며, 어떻게 해야 1순위가 되는가. “우선 청약권이 주어지는 청약저축에 가입해야 한다. 청약저축에는 청약예금·청약부금·청약저축의 3가지가 있다. 이중 민영주택이나 국민주택 등 분양받기를 원하는 아파트에 따라 가입을 달리해야 한다. 청약예금은 민간이 건설하는 민영아파트를 분양받기 위한 것으로, 한꺼번에 일정금액을 저축해두고 예금한 날짜로부터 2년이 지나면 1순위가 된다. 예금액은 분양받기를 원하는 평형별로 다르다. 전용면적 25.7평 이하를 분양받으려면 서울 300만원, 광역시 250만원, 기타 시·군은 200만원이다. 30.9평 이하는 서울 600만원, 기타 광역시 400만원, 시·군은 300만원이다. 또 30.9평∼40.8평은 서울 1,000만원, 광역시 700만원, 기타 시·군 400만원이며, 40.8평 이상은 서울 1,500만원, 광역시 1,000만원, 기타 시·군 500만원을 예금해야 한다. 청약부금은 적금 형식으로 매월 정해진 달에 저축을 해서 납입인정금액이 지역별 청약예치금 이상이고 2년이 경과하면 1순위가 된다. 청약부금은 민영주택이나 국민주택 또는 민간 건설 중형 국민주택 등 어느 형태의 아파트에나 청약이 가능하다.청약저축은 적금 형식으로 매월 납입하며, 정해진 회차 및 기간 이상 저축하면 국민주택과 민간건설 중형 국민주택 청약권이 주어진다. 청약부금이나 청약예금과 달리 단독세대주는 가입이 불가능하다.” 2 민영주택과 국민주택 및 민간 건설 중형 국민주택은 어떻게 다른가. “민영주택은 민간이 민간자본으로 건설하는 주택에 해당한다. 국민주택은 전용면적 18평 이하의 주택으로 국민주택기금의 지원을 받아 국가나 지방자치단체, 대한주택공사가 짓는 주택이다. 민간 건설 중형 국민주택은 민간이 국민주택기금의 지원을 받아 짓는 전용면적 18∼25.7평의 주택이다.” 3 현재 주택청약예금 가입자는 어느 정도이며 이 중 1순위자는 몇 명이나 되는가. “지난 6월말 기준으로 전체 청약저축자(예금·부금·저축)는 459만3,373명이며, 이 가운데 수도권에서 가입한 사람이 362만750명이다. 청약 1순위자는 전국에서 171만8,693명이며, 수도권에만 147만8,231명이다. 다만 10월말 이후 주택공급 규칙이 개정된 뒤 투기과열지구에서 세대주에게만 1순위를 부여하게 되면 이 중 상당수는 1순위를 잃을 것으로 추정된다.” 4 투기과열지구에서 아파트 청약 1순위는 어떤 사람에게 해당하는가. “청약예금·부금에 가입한 뒤 2년이 지났으며, 지난 5년간 전국 어디에서도 아파트에 당첨된 적이 없는 사람으로 1가구 1주택 이하인 세대주가 해당한다.” 5 투기과열지구로 지정된 곳에는 또 어떤 불이익이 주어지는가. “우선 분양권의 전매가 제한돼 당첨된 지 1년이 지나고, 중도금을 2회 이상 내야만 팔 수 있다. 이와 함께 금융상의 불이익도 있어 주택담보비율이 60%로 축소된다. 또 기준시가가 조정돼 내년부터는 재산세도 더 무겁게 내게 되고, 양도세 비과세 혜택도 줄어든다.” 6 투기과열지구로 지정하는 기준은 무엇인가. “집값 상승률이 높고, 최근 분양 경쟁률이 5대1을 초과한 지역 등이 지정 대상이다.” 7 왜 분당·과천·용인 등은 제외됐는가. “건설교통부의 설명에 따르면 분당·과천에서는 새로 분양하는 주택이 없기 때문이며, 용인이나 구리·하남 등은 경쟁률 등이 해당되지 않았기 때문이라고 한다. 그러나 이에 대한 불만이 많이 제기되면서 추가 지정이 있을 것으로 예상되고 있다.” 8 집을 두 채 가지고 있으면 아파트 청약 1순위가 될 수 없는가. “한 채를 팔기 전까지는 투기과열지구에서 분양하는 주택에 대해서는 1순위 자격을 가질 수 없다.다만 입주자 모집공고일 기준으로 그 이전에 한 채를 팔게 되면 그때부터는 다시 1순위 자격이 주어진다.” 9 집을 두 채 가진다는 개념이 무엇인가. 농가주택도 해당되는가. “무슨 집이든 등기상 주택인 경우는 모두 해당된다. 따라서 단독주택이 두 채든, 농가주택이 두 채든 모두 해당된다.” 10 지난 1998년 4월 아파트에 당첨된 적이 있으면 언제부터 1순위를 회복하는가. “2003년 4월부터 1순위 회복이 가능하다. 따라서 당첨된 지 5년이 되는 시점 이후 입주자 모집공고를 하는 아파트부터 1순위 자격을 가질 수 있다.” 11 당첨후 5년의 기준은 언제부터 언제까지인가. “아파트 당첨일로부터 해당 아파트의 입주자 모집공고일까지의 기간을 말한다.” 12 청약 1순위자로 36세 된 무주택 세대주다.이번 조치로 불리해지는 것이 있는지? “35세 이상 무주택 세대주는 투기과열지구에서 분양하는 국민주택규모(25.7평) 이하의 아파트는 50%를 우선 공급받을 수 있어 더 유리하다고 볼 수 있다.” 13 최근 5년간 아파트 당첨 여부는 어떻게 확인하나? “청약예금 등을 취급하는 금융기관이나 청약예금과 청약부금·청약저축의 당첨 여부를 관리하는 금융결제원 전산망을 통해 확인된다.” 14 임대주택 당첨자도 기당첨자에 포함되나? “분양 전환되는 임대주택의 당첨자는 기당첨자에 포함되지만 분양전환되지 않는 임대주택(50년·영구·국민임대)의 당첨자는 기당첨자로 보지 않는다.” 15 저축 가입자만 당첨 사실이 없으면 되는지, 배우자 등 가구 구성원 전원이 당첨 사실이 없어야 하는지. “본인뿐 아니라 배우자를 포함한 가구 구성원 모두 당첨된 적이 없어야 한다.” 16 2년전 아파트에 당첨됐는데 층수 등이 마음에 들지 않아 계약을 포기했다. 이런 경우도 당첨된 것으로 보는가. “당첨된 것으로 본다.” 17 3순위나 선착순으로 공급 계약을 맺은 사람도 기당첨자에 포함되나? “3순위자도 청약 경쟁을 통해 당첨된 것으로 간주해 기당첨자에 포함되지만 선착순은 청약 경쟁 없이 미분양 주택을 공급받는 경우이므로 기당첨자에서 제외한다.” 18 최근 5년간 신규주택 당첨 여부는 특정지역에 국한되는 것인가. “아니다. 전국 아파트를 대상으로 한다.” 19 최근 5년간 당첨된 적이 있는 경우 전국 어디서나 청약 1순위에서 제외되는가. “해당지역의 2년 이상 경과된 통장이 있고, 해당지역이 투기과열지구가 아니면 청약 1순위 자격이 유지된다. 그러나 투기과열지구에서는 1순위 자격이 없다.” 20 9월4일 아내 이름으로 청약통장을 만들었다.이 경우 2년이 지나도 1순위가 안되는가. “투기과열지구에서 분양하는 주택의 경우에는 1순위에서 제외된다. 9월4일부터 세대주만 1순위 자격을 주기로 했기 때문이다.” 21 지난해에 분양권을 샀다. 이 경우도 당첨자에 해당하는가. “분양권을 산 경우는 청약을 통해 당첨된 것이 아니므로 당첨자에 해당되지 않는다.” 22 지난 봄에 아파트에 당첨됐다. 계약금만 내고 중도금을 한번도 못냈다. 팔아도 되는가. “주택건설촉진법 시행령 개정 이전에 분양받은 것이므로 1회에 한해서 팔 수 있다. 그러나 한번 당첨된 것이므로 앞으로 5년 동안 투기과열지구에서는 청약 1순위가 제한된다.” 23 청약통장을 팔고 사는 것도 불법인가. “청약통장 거래는 불법이다.지금까지는 판 사람만 처벌받았는데, 이제부터는 산 사람도 처벌받는다. 처벌 조항은 징역 2년 이하, 2,000만원 이하 벌금에서 징역 3년 이하, 3,000만원 이하의 벌금으로 강화됐다.” 24 앞으로 당첨되는 아파트의 분양권은 어떤 경우에도 전매할 수 없는가. “팔 수 있다. 단지 당첨된 후 1년이 지나고, 중도금을 2회 이상 낸 뒤부터 전매가 가능하다.” 25 지역주택조합에 가입해 있는데 이 경우도 아파트 청약 1순위에서 제외되는가. “지역 및 직장주택조합이나 재건축·재개발 조합원의 경우도 투기과열지구에서 분양하는 주택의 청약 1순위에서 제외된다. 단 기준 시점이 지역 및 직장조합과 재건축 조합의 경우 주택사업승인일 이후에 조합원 자격을 가진 경우 1순위에서 제외된다. 그 이전에 조합원 자격을 포기한 경우에는 해당되지 않는다. 또 재개발 아파트의 경우에는 관리처분계획 인가일 이후 조합원 자격을 가진 경우에 해당된다.” 26 이번 9·4 부동산 대책으로 주택에 대한 양도세는 어떻게 달라졌나? “지난해 5월23일부터 내년 6월 말까지 전국의 모든 신축 주택에 대해 양도세를 감면해 주기로 했으나 이 대상에서 서울·신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 및 과천 소재 아파트에 대해서는 감면 혜택을 없애기로 했다. 또 현재는 거주 여부와 상관없이 3년 이상 주택을 보유한 1가구 1주택자에게는 양도세를 내지 않도록 하고 있으나 앞으로 이 지역(서울 및 5대 신도시와 과천)에 있는 주택의 경우는 3년 이상 보유하고 보유기간 중 1년 이상 거주해야 양도세가 면제된다.” 27 신축주택에 대한 양도세 감면 대상 제외 지역 및 1세대 1주택 거주 요건 신설지역에 서울과 5대 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동)및 과천만 포함시킨 이유는? “서울 및 5대 신도시와 과천은 주택가격 상승을 주도하는 지역이기 때문이다.” 투자자들이 아파트보다 상대적으로 규제가 덜한 주상복합아파트.오피스텔로 몰리고 있는 가운데 LG건설이 9월6일 시행한 서울 용산 LG에클라트 주상복합 공개청약에서 312가구 공급에 1만여명이 신청해 북새통을 이뤘다. 28 신축주택 양도세 감면 및 1세대 1주택 비과세대상에서 제외되는 지역은? “서울과 과천은 시 전역이 이 이 경우에 해당된다. 5대 신도시의 경우 분당은 분당·수내·정자·서현·이매·야탑·구미동과 율동·금곡동 일부지역이며 일산은 마두·주엽동 전역과 대화·일산·장항·백석동 일부다. 또 평촌·산본 지구인 안양시 비산·관양·평촌·호계동 일부 지역과 안양·산본·금정·당동 일부 지역, 그리고 군포시 전역이며 중동은 부천시 원미구 중동·상동·약대동 일부 지역, 송내동과 삼정동 일부지역, 소사구·오정구 전역이다. ‘일부’로 표시된 부분은 관계부처에서 아직 지번이 나오지 않았기 때문이며 5대 신도시라도 해당 동이 아니면 신축주택 양도세 감면이 그대로 적용된다.” 29 1세대 1주택이라도 양도세를 물어야 하는 경우는? “지금까지는 거주 여부와 무관하게 3년 이상 보유하면 양도세를 물리지 않았다.그러나 앞으로는 서울과 신도시, 과천에서는 3년 이상 보유해도 1년 이상 실제로 거주하지 않으면 거주 의사 없이 투기목적으로 주택을 구입한 경우로 간주돼 양도소득세를 물어야 한다.” 30 어머니와 함께 살고 있는데 어머니께서 4년전 강남에 아파트를 한 채 사신 뒤 계속 전세를 주셨다. 이 집을 팔 경우 1년 거주 요건에 미달돼 양도세를 내야 하나? “우선 소득세법 시행령이 개정되는 10월 말까지 팔 경우는 현행대로 3년 이상 보유에 해당돼 양도세가 비과세된다. 소득세법 시행령이 개정된 후에는 1년간 유예기간을 주어 1년 이내에 팔면 비과세 혜택이 주어진다. 그러나 1년 후부터는 3년 보유, 1년 거주의 조건을 충족시켜야 비과세 혜택이 가능하다.” 31 ‘1년 이상 거주’라는 1세대 1주택 양도세 비과세 조건을 어떻게 확인하는지? 이미 상당기간 보유한 사람도 그대로 새 제도가 적용되나? “거주 기간과 거주 여부는 주민등록 기준으로 확인하게 된다. 그리고 시행령 시행일 당시 보유기간이 2년이 넘으면 시행일로부터 1년 내에 주택을 처분할 경우 기존 비과세 조항이 적용되지만 2년 미만 보유자는 새 제도를 적용받게 된다.” 32 시행령 시행일 현재 보유기간이 2년 미만이어서 새 제도를 적용받는 사람이 실제 거주 기간이 6개월인 경우에는 어떻게 되나? “그같은 경우는 거주 기간 1년을 채울 수 있도록 새 제도 시행후 6개월 이상을 실제 거주하고 보유기간도 3년이 넘을 때까지 기다려야 양도세를 피할 수 있다. 3년 이상 보유와 1년 이상 실제 거주 조건은 동시에 충족해야 하므로 어느 하나라도 갖추지 못하면 양도세를 물어야 한다.” 33 국세청 기준시가가 아닌 ‘실지거래가’로 양도세가 과세되는 대상은? “현재 실지거래가 과세 대상은 고급주택(아파트·빌라는 전용면적 50평 이상), 미등기 양도자산, 1년이내 단기양도, 허위 계약서 작성, 실지거래가 신고의 경우다. 그러나 9·4 대책으로 아파트·빌라의 경우 고급주택의 기준이 전용면적 50평에서 45평으로 낮춰졌다. 따라서 전용면적 45평(아파트의 경우 대략 55평형 정도) 이상은 모두 실지거래가를 적용하며, 특히 1세대 3주택 이상자의 경우 투기성이 있는 것으로 간주해 모두 실지거래가를 적용한다.” 34 실가과세를 할 경우 세부담이 어느 정도 늘어나나? “기준시가는 보통 실거래가의 70∼80% 수준이므로 통상 실거래가 적용시 세부담이 1.6∼1.9배가 될 것으로 추정된다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 34평형의 경우 3년을 보유하고 있다가 이번에 팔았다고 가정하면(1세대 1주택이 아닌 경우) 기준시가로 할 때 2억65만원의 양도차익이 발생해 5,241만원의 양도소득세를 물어야 한다. 그러나 개정 시행령에 따르면 실거래가 기준으로 양도차익이 3억2,000만원 이상 발생해 양도세액이 9,179만원이 된다.” 35 새로 실거래가를 적용받게 된 전용면적 45평 이상 50평 미만 아파트의 부담은 어느 정도 늘어나나? “강남구 소재 전용면적 48평형인 W아파트의 경우 1세대 1주택으로 3년을 보유했을 경우 현행 제도로는 양도차익이 전액 비과세 대상이다. 그러나 개정 제도에 따르면 3년전 이 아파트를 당시 시가인 6억5,000만원에 산 사람이 현 시세인 9억5,000만원에 팔았다면 양도차액 계산법에 따라 1억334만원의 차익이 발생해 2,088만원의 세금을 물게 된다.” 36 집을 여러 채 사서 임대주택사업자로 등록한 사람이 집을 한 채 팔 때 양도세는 어떻게 되는가. 그동안 정부가 민간 임대주택사업을 장려하지 않았나? “지난 1986년 1월1일에서 2000년 12월31일까지 지어진 주택과 85년 12월31일 이전에 신축된 공동주택으로 미분양 주택인 건설임대주택과 매입임대주택을 2000년 12월31일 이전에 임대하기 시작해 5년간 임대한 뒤 팔 경우에는 양도세의 50%를 감면해 주고, 10년간 임대후 팔 때는 100% 감면하는 혜택은 그대로 유지된다. 또 1999년 8월20일부터 2001년 12월31일 사이에 신축된 주택과 99년 8월19일 이전에 신축된 공동주택으로 미분양된 건설임대주택을 5년 이상 임대후 양도할 경우에는 양도세가 전액 감면된다. 단 이 경우 민간임대주택사업자로 등록하고 위의 기간 요건에 해당돼야 한다. 그러나 이 기간에 해당되지 않는 민간임대사업자에게는 양도세 감면 혜택이 돌아가지 않게 된다.따라서 앞으로는 민간임대사업자에 대한 특별혜택이 없어지는 셈이다.” 37 재산세와 종합토지세 등 보유 과세는 어떻게 개편되나? “국세청이 9월12일 서울과 수도권 일대의 아파트단지 30만9,461가구의 기준시가를 가구당 평균 17.1% 올렸다.이렇게 기준시가가 조정됨에 따라 아파트의 재산세가 약 3∼4배씩 늘어날 전망이다.물론 이것은 기준시가 조정 대상에 포함된 아파트에 국한된다. 한편 행정자치부는 내년부터 국세청 기준시가가 3억원대, 4억원대, 5억원대 이상인 아파트에 적용되는 2%, 5%, 10%의 재산세 가산율을 가격대별로 9∼10% 차등인상하겠다고 발표했다.정확한 세금 인상액은 세율이 확정돼야 계산이 가능하다.” 38 아파트 기준시가 인상으로 재산세와 양도세 이외의 세금도 오르는 것이 있는가. “증여·상속세도 기준시가를 기준으로 하기 때문에 크게 오른다. 예를 들어 서울 서초구 C아파트 68평형을 증여하는 경우 지난 4월에 했으면 증여세가 1억6,485만원이었으나 이번에 조정된 기준시가를 적용하면 증여세가 2억5,980만원으로 늘어난다.” 39 급매하느라 기준시가로 계산한 양도소득세가 실제 거래가격으로 계산한 세액보다 많을 때는 어떻게 해야 하나? “증빙서류를 갖추면 실제 거래가격으로 양도세를 신고, 납부할 수 있다.” 40 분양권을 전매한 경우에도 양도소득세를 내야하나? “당첨된 금액과 판 금액의 차액에 대한 일정비율을 양도세로 내야 한다.양도소득세는 차익의 약 9∼36%를 내게 되며 양도차익이 8,000만원 이상일 경우에는 최고율인 36%를 적용받게 된다.” 41 투기과열지구에 대해 재산세를 강화하는 것이 집값 안정과 무슨 관련이 있나? “지나치게 많은 부동산을 보유하는 것을 막음으로써 시장에 부동산 공급을 늘려 부동산 가격의 안정과 제한된 부동산의 효율적 이용을 유도하고자 하는 것이다.우리나라의 경우 경제협력개발기구(OECD) 국가들과 비교했을 때 재산세가 상대적으로 많이 낮다. 또 과세의 기준이 되는 과표가 실거래가보다 크게 낮아 투기목적으로 여러 채의 집을 가지는 경우가 많으나 세금이 부담 요인으로 작용하지 못했다.” 42 투기과열지구에 있는 아파트를 가진 경우 주택담보 대출에도 영향을 받게 된다고 하는데 내용은? “투기과열지구 내의 기존 주택에 대해 주택담보비율이 현재 70∼80%에서 60% 이하로 조정된다. 또 이미 대출받은 사람도 만기가 돌아오면 대출금이 담보의 60%를 넘는 부분은 갚거나 넘는 부분에 대해서는 더 높은 이자를 내게 된다. 담보비율 축소는 보험회사도 마찬가지로 적용할 계획이다.또 투기과열지구 내에서 국민주택규모를 초과하는 기존 주택을 사는 경우 주택신용보증의 보증대상에서도 제외된다.” 43 새로 시행되는 청약제도와 양도세 비과세 축소 등은 언제부터 시행되는가. “주택공급규칙과 소득세법 시행령이 개정되는 대로 실시되며, 주택공급규칙과 소득세법 시행령이 현재 모두 관계부처에서 협의중이므로 10월 말까지 개정이 완료돼 11월 초부터 실시될 것으로 보인다.따라서 10월까지 분양되는 아파트나 그 이전에 파는 아파트의 경우는 이전의 청약제도나 양도세 비과세 조항이 유지된다.”